Опасность ценового пузыря на рынке недвижимости Саратовской области.

Рынок недвижимости локален. Цену на недвижимость определяет только соотношение спроса и предложения на конкретном локальном (Саратов, Энгельс, Саратовская область) рынке недвижимости.

Факторы спроса

Ипотека.

По оценкам более 100 опрошенных риэлторов, количество сделок с жилой недвижимостью, совершаемых за счёт средств ипотечного кредитования, колеблется от 30 до 60%. Объём выдаваемых ипотечных кредитов в Саратовской области является важнейшим фактором влияния спроса прежде всего на жильё.

Чем меньше процент, чем меньше первоначальный взнос по ипотечным кредитам, чем проще и доступнее условия получения ипотечных кредитов в банках и ипотечных корпорациях, тем больше спрос.

И наоборот, если хотя бы один из вышеперечисленных факторов ухудшается в регионе, то и спрос на недвижимость уменьшается.

Новый пакет санкций Европейского союза и США против российских банков вызовет дефицит «длинных денег» в пассивах Российских банков и спровоцирует рост ипотечных ставок.

Далее произойдёт ужесточение политики банков по отношению к заемщикам (уже этой зимой). В результате, банки вынуждены будут ускорить уже идущий процесс роста годовых ставок по ипотечным кредитам. Также стоит ожидать ужесточения требований к заемщикам со стороны банков и, как следствие, роста числа отказов в выдаче кредита. Общие потери от роста ставок и  количества отказов могут достигнуть 10% от всего объема ипотечных сделок или около 6,5–7% от числа вообще всех сделок с недвижимостью.

В целом, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на конец года может вырасти до 13,5%. А к марту 2015 еще до 14–14,5%.

Важным фактором, влияющими на рынок ипотеки, является санация ЦБ банковского сектора. С начала 2014 года ЦБ отозвал лицензии уже у более чем у 40 банков.

Заработная плата.

Первоначальный взнос для ипотеки, либо вся сумма, копиться из заработной платы или доходов от малого бизнеса (что почти одно и то же), проценты по ипотеке платятся из этих же источников. При выдаче ипотечного кредита величина заработной платы имеет критическое значение, для выдающего кредит банка.

В создавшихся экономических условиях рост заработной платы в Саратовской области замедлится, а в реальности (с учётом инфляции) и вовсе может приобрести отрицательную динамику.

Бюджеты домохозяйств вероятно будут пересмотрены в сторону продовольственной корзины, а расходы на выплаты % по кредитам явно сократятся, что вызовет рост дефолтов по уже выданным кредитам и снижение спроса на новые ипотечные займы. Причины — экономические санкции и рост налоговой нагрузки. Увеличение инфляции приведет фактически к обнулению роста доходов граждан и частного потребления в 2015 году, согласно обновленного прогноза Минэкономразвития РФ.

В 2014 году порог инфляции из-за эмбарго на импорт продовольствия увеличен с 6,5% до 7,5%. А в 2015 году на рост цен могут повлиять введение регионального налога с продаж и уплаты страховых взносов в систему ОМС со всей суммы зарплаты — сейчас это обсуждается в правительстве.

Кроме инфляции в прогнозе Минэкономики  резко ухудшились показатели, связанные с доходами граждан и уровнем частного потребления, которое в последние годы обеспечивало две трети роста ВВП. В 2015 году реальная зарплата расти перестанет (0,2%), а динамика потребления розницы и услуг фактически обнулится.

Согласно данным Саратовстата оборот розничной торговли в Саратовской области в первом полугодии текущего года составил 161 млрд. 178,7 млн. рублей (включая объем продажи товаров на розничных рынках и ярмарках). Индекс физического объема оборота розничной торговли за шесть месяцев 2014 года составил 101,9%. В январе-июле 2014 г. оборот общественного питания составил 5 млрд. 989,3 млн. рублей, что в сопоставимых ценах на 1,2% меньше, чем в январе-июле 2013 г.

Инвестиционный спрос.

По данным Банка России на 1 января 2014 года на вкладах в банках и кредитных организациях Саратовской области физические лица (граждане) держали 148 509 933 000 рублей. А по данным Российского агентства по страхованию вкладов на вклады с шестью нулями в России приходится 40 процентов депозитов населения. То есть, применительно к Саратовской области 40% — это почти 60 миллиардов рублей.

Если говорить о количестве рублевого «нала», то в России традиционно основная его масса вне банков, и точному учёту не поддаётся. Однако по всеобщему мнению экспертов, эти суммы в 2–5 раз превышают суммы размещённые гражданами на вкладах в банках. Мы здесь специально не будем учитывать профессиональных инвесторов в ценные бумаги и валютные активы. Итак умножим 60 млрд рублей на минимальный коэффициэнт, то есть удвоим и получим минимальную сумму крупных (с шестью нулями) рублёвых накоплений граждан Саратовской области — 120 миллиардов рублей.

Снова обратимся к Банку России. По официальным данным, опубликованным на его сайте, на 1 января 2014 года доллар США стоил 33 рубля 01 копейка, а на 18 сентября 38рублей 71 копейка.
Относительно доллара США за неполные 9 месяцев 2014 года рубль потерял 17%.
По евро соответственно на 01.01.14 — 45 рублей 20 копеек, а на 18.09.14 – 50 рублей 12 копеек.
Относительно евро за неполные 9 месяцев 2014 года рубль потерял 10.8%
Что по бивалютной корзине (в среднем по доллару и евро) составит 13.9% за неполные 9 месяцев 2014 года.
В годовом же исчислении эта цифра может составить 18,53%.

По подсчётам аналитиков Банка России опубликованных на его официальном сайте к сентябрю инфляция на потребительском рынке составила 5.6%. В пересчёте на год эта цифра может возрасти до 7.4%, что соответствует вышеупомянутому прогнозу Минэкономразвития РФ.

Аналитики Альфа-банка на страницах «Ведомости» считают, что инфляция в 2014 составит 8% и пик инфляции ещё впереди в 2015 году. Причины указаны выше.

Итак, годовая инфляция в России 2014 году составит не менее 8%.

По данным портала Банки.ру в сентябре против финансового сектора экономики России ЕС ввел очередной пакет санкций. На этой почве средняя максимальная депозитная ставка топ-10 российских банков за первую декаду сентября достигла годового максимума — 9,33%.

По мнению аналитиков портала недвижимости Фоториэлт реальное обесценивание рубля будет ещё больше. Обусловлено это, прежде всего, ростом цен на продовольственном рынке, так как пока всё-таки Россия как импортировала фрукты, овощи, мясо, рыбу и т. д, так и импортирует. Эффект от замещения импорта отечественной продукцией ещё только впереди (9–12 мес). А цена на нефть заложенная в прогноз Минэкономразвития РФ — не менее 100$ за баррель, но на момент выхода этого обзора она уже опустилась до 93$! Поэтому реальное обесценение рублёвых активов нарастающим итогом к весне 2015 года может составить 15%.

В то же время, по данным портала недвижимости Фоториэлт, доходность (аренда+увеличение цены) некоторых видов недвижимости в 2014 году достигала 30% годовых. Подчеркну, только некоторых видов жилой и нежилой недвижимости, так как ряд секторов рынка недвижимости Саратова и области показывают отрицательную доходность (убыток).

Ещё раз оговорюсь, что наш фактор инвестиционного спроса не рассматривает профессиональных (квалифицированных) инвесторов. Соответственно, мы не рассматриваем здесь доходность от вложений в ценные бумаги и драгметаллы. Так как эти вложения явно более рискованны, чем вложения на банковские депозиты (вклады) или недвижимость и требуют большей квалификации.

Становится ясно, что при таких темпах обесценения рубля, какая-то часть 120-ти миллиардной массы рублёвых сбережений устремиться на рынок недвижимости. То есть простые граждане будут покупать недвижимость для того, чтобы сберечь свои накопления от инфляции и всё-таки получить приемлемый пассивный доход при минимальных рисках.

Факторы предложения.

Вторичный рынок.

По данным Саратовстата на конец 2013 года в собственности граждан Саратовской области находится 57 092 600 квадратных метров жилья, из них:

1. у сельских жителей 15 769 900 кв.м,
2. у городских 41 322 700 кв.м.

По данным газосбытовых организаций в г. Саратове насчитывается около 300 000, а в Энгельсе около 90 000 домохозяйств.

По наблюдениям риэлторов, количество собственников, продающих своё жильё, не превышает в среднем 5% в год. Однако эта цифра может колебаться в зависимости от экономической конъюнктуры и благосостояния граждан.

В частности, при условии экономического роста, роста заработной платы, доступности ипотеки, количество альтернативных (продажа с покупкой улучшенного жилья) сделок растёт.

И наоборот, при ухудшении условий получения ипотеки, замедления роста заработной платы, увеличения инфляции, как фактора неопределённости, количество сделок падает.

Первичный рынок.

По данным Минстроя Саратовской области, в 2013 году в области было введено 1 300 000 квадратных метров нового жилья.
Из них 25% — жильё эконом-класса, 60% — ИЖС.
Количество квартир в многоквартирных домах — около 5 000 , из которых 56% приходятся на город Саратов.

А в 2014 Минстроем Саратовской области планируется построить и ввести в эксплуатацию 1 500 000 кв.м, а долю жилья эконом-класса увеличить до 40%. Сколько именно получится — увидим в конце года. Снижение курса рубля окажет слабое и весьма отсроченное влияние на увеличении себестоимости строительства.

Сравним 300 000 домохозяйств и 2 500 вновь построенных квартир в Саратове. И поймём, что конкретно в городе Саратове ежегодное количество квартир новостроек — менее одного процента к общему количеству домохозяйств. А в связи грядущим удорожанием кредитов и ухудшением их доступности для девелоперов и строительных организаций и эта доля может сократиться.

По мнению аналитиков портала Фоториэлт в 2015 году вышеперечисленные факторы приведут к умеренному сокращению предложения и увеличению цен на жильё в новостройках.

Выводы.

Рынок недвижимости Саратовской области в 2014–15 годах объективно будет сжиматься, на фоне одновременного снижения спроса и предложения, формируя мощный отложенный спрос и вызвав вялую стагнацию цен.

Однако, субъективный фактор-поведение на этом рынке держателей 120 миллиардной массы рублёвых сбережений, описанной выше, может вызвать временный и существенный рост цен.

В самом деле, если хотя бы 2% часть рублёвых сбережений «с шестью нулями» Саратовской области будет направлена на рынок недвижимости с целью спасения от инфляции и получения приемлемого дохода, то увеличение спроса составит 2 400 000 000 рублей.

При усреднённой цене в 40 000 рублей за метр это составит 60 000 квадратных метров. Применительно к г. Саратову это может составить увеличение спроса на 10 -20% (см. выше), что может вызвать неконтролируемый временный рост цен до 25% по отдельным сегментам (ценовой пузырь).Цены начнут устанваливаться «на глазок» с оглядкой на инфляцию и без учёта истинного потребительского спроса. А  через 6–12 месяцев часть инвесторов начнёт «выходить из недвижимости» с целью фиксации прибыли, а сам поток вложений иссякнет в силу своей временной природы (инвестор- не потребитель).

И тогда, начнёт выясняться как это было уже в 2008 году, что настоящий потребительский спрос на недвижимость не готов к таким ценам. Что вызовет болезненное и медленное сдувание пузыря — снижение цен и убытки ивесторов.

Как этого избежать?

Какие сектора рынка недвижимости Саратовской области недооценены, а какие перегреты?

В каком конкретно секторе недвижимости появляется ценовой пузырь и как он выглядит?

Как получать доход инвестируя в недвижимость?

Об этом и не только — в наших следующих ценовых обзорах.

М.А. Чистяков

Член Правления СРО

«НП «ПНП».