Работа с проблемной недвижимостью.

1. Проблемы с ипотекой

   Взяли ипотеку, исправно платили, но тут случились непредвиденные обстоятельства: уволили с работы, болезнь, инвалидность, всякое бывает... В итоге поняли - платить больше не можете.

   Казалось бы нет ничего проще - продать заложенную недвижимость и расплатиться с банком. Да и банк вроде бы не против.

   Но тут в дело вступает Росреестр РФ, который кроме желания сторон руководствуется буквой закона. А закон гласит: "Ипотека - способ обеспечения обязательств". Кредит(займ) есть разновидность обязательства. Ипотека блокирует все действия с заложенным объектом недвижимости (его нельзя продать, сдать в аренду, подарить, разделить и т.д.). Чтобы ипотеку отменить, кредит (займ) надо сначала погасить (исполнить обязательство).

   Эту же позицию занимают как правило и банки: "Платите деньги, и мы сразу же снимем ипотеку". Казалось бы, всё нормально. Покупатель гасит займ (кредит) продавца недвижимости, а банк "завтра" снимает ипотеку, а "послезавтра" происходит основная сделка купли-продажи. Но при такой схеме интересы покупателя никак не защищены! По сути это аванс по предварительному договору купли-продажи. Но продавец не вправе подписывать такой договор без согласия залогодержателя (Банка). А банк снова говорит: "Заплатите деньги и мы снимем ипотеку". Замкнутый круг! Плюс согласование с головным офисом (например в Москве) текста договоров.

   Уже на первом этапе непорядочный продавец может сказать "спасибо" и просто скрыться. Взыскать с него внесённые в погашение кредита деньги будет крайне непросто. В реальной жизни в дело могут вступить другие кредиторы, родственники, наследники, правоохранительные органы и т.д.

   Кстати большинство покупателей это понимают и резонно требуют защитить их юридически. Банкам и другим кредиторам необходимы услуги в качестве ипотечного коллектора, потому что Банку не просто необходимо осуществлять судебное давление на должника. Одного решения суда мало. В квартире могут быть прописаны дети, недееспособные граждане. В этом случае служба судебных приставов начинает буксовать и давать законные отсрочки. Но и выселив бывших заёмщиков из заложенной квартиры Банк еще не добивается результата, ведь квартиру надо продать! На оставшиеся средства помочь попавшим в беду людям купить хоть какое-нибудь жильё и переселить их.

   Для того, чтобы решить такую комплексную задачу наше агентство предлагает 3 способа:

   • Расчёты через "Аккредитив"

     • А) Агентство интенсивно осуществляет поиск покупателей.
     • Б) Деньги вносятся покупателем в банк на аккредитив продавца и там "замораживаются".
     • В) Продавец получает деньги после предоставления нужных документов из РОСРЕЕСТР о снятии обременения.

       Если такие документы в банк не будут предоставлены - деньги возвращаются покупателю.

       Аккредитивы были широко распространены как способ платежа в народном хозяйстве СССР. В настоящее время Центральный Банк России настоятельно рекомендует коммерческим банкам вновь вернуться к применению такого способа платежа.

     • Г) Одновременно агентство подбирает и согласовывает новое жильё с заёмщиком. В конце сделки Агентство организовывает приобретение такого жилья, снятие с регистрационного учёта, переселение заёмщика.

   • Целевой займ с последующей ипотекой (заложить заложенное)

     Российское законодательство позволяет с разрешения залогодержателя (Банка) заложить уже заложенную недвижимость второй раз. Используя это, наше Агентство выдаёт просрочившему кредит должнику целевой займ на погашение просроченного кредита.

     • А) Банк-кредитор как правило не возражает, так как деньги идут сразу ему, минуя должника, и выдаёт разрешение на последующую ипотеку такого займа.
     • Б) Договор регистрируется в РОСРЕЕСТР.
     • В) Банк снимает предыдущую ипотеку (так как обязательство по просроченному кредиту погашено).
     • Г) Агентство интенсивно продаёт заложенную недвижимость совместно с должником (заёмщиком).
     • Д) Во время продажи покупатель заложенной недвижимости гасит Агентству займ и все %, а заёмщик получает оставшиеся деньги.
     • Е) При желании заёмщика Агентство подбирает ему другую недвижимость на оставшиеся деньги.
     • Ж) В случае завышения Заёмщиком цены продажи - смотрите раздел Внимание.

   • Тройственный договор

     • А) Агентство с помощью интенсивных продаж. осуществляет поиск покупателя.
     • Б) Агентство заключает тройственный договор с банком, должником и покупателем недвижимости.

       Главной особенностью такого договора является то, что платёж Покупателя за недвижимость признаётся сторонами договора одновременно и погашением за кредит, а с момента такого платежа ипотека прекращается.

     • В) Агентство занимается подбором и сопровождением покупки другого жилья.

2. Проблемы с долгами за квартиру

   Платежи за жилищно-коммунальные услуги увеличили. Платить больше стало невозможно. Накопился большой долг за услуги и ТСЖ (управляющая компания) грозит судом и отключением газа, воды, а впоследствии выселением.

   Что делать?

   Надо быстрее рубить этот "гордиев узел" - продавать квартиру, гасить долги, покупать и переселяться в новую, платежи за которую по карману.

   Но это простая на вид схема разбивается о неприступного работника в ТСЖ или УК, который не выдаёт необходимую справку о прописанных лицах на сделку без оплаты долга.

   Наше агентство организовывает такие сделки с использованием собственных средств по схеме "займ до продажи" или "срочный выкуп"

Читайте подробнее с какой недвижимостью мы работаем, а также необходимые документы для работы.

Более подробную информацию вы можете получить по телефону 8 (903) 020-50-40