Трудности перевода жилого в нежилое помещение

Сегодняшняя статья по сути является продолжением предыдущей, в которой рассказывалось о плюсах и минусах владения недвижимостью на первом этаже. Одним из рассмотренных плюсов такого владения является возможность перевода квартиры в нежилое помещения с целью получения коммерческой выгоды: открыть магазин, кафе, офис или просто сдавать в аренду. Но чтобы в таком помещении открыть магазин, нужно изменить его юридический статус, т.е. перевести в нежилое. Заниматься изменением статуса помещения может как его собственник, так и доверенное лицо.

Это нужно иметь ввиду

Перед тем, как начать заниматься этим трудоемким и длительным процессом, рекомендуем ознакомиться с правилами, предъявляемыми законодательством к нежилым помещениям:

• В многоэтажном доме разрешается перевод в нежилые помещения только квартир, которые находятся на первом этаже. Если же квартира расположена выше, не на первом этаже, то перевод ее возможен только при условии, если помещения, находящиеся непосредственно под этой квартирой, отданы под коммерческие нужды.
• На недвижимость, статус который меняется, не должны быть наложены обременения. Такими обременениями могут являться арест, залог, право пожизненного проживания в квартире и т. д.
• В переводимой квартире не должны быть прописаны жильцы.
• Изменение юридического статуса лишь у части помещения невозможно. Т.е., перевести комнату или другие помещения, находящиеся в квартире, без изменения статуса самой квартиры не представляется возможным.
• Вход в такое помещение должен осуществляться с улицы, а не через лестничные клетки и подъезд, которые считаются жилыми помещениями.
• Если в квартиру был проведен газ, необходимо на газовую трубу поставить заглушку.
• Наличие ванной комнаты в нежилом помещении полностью исключается.
• Здание, где находится данное помещение, не должно быть признано аварийным, стоять в очереди на капремонт или подлежать сносу.

Согласие соседей на перевод жилой недвижимости в разряд нежилых помещений не обязательно, но если можете заручиться их письменным согласием – заручитесь, возможно, что в спорных случаях этот документ вам пригодится.

Непосредственно процедура перевода

После того, как вы убедились, что помещение соответствует вышеуказанным требованиям, можно приступать к самой многоступенчатой процедуре перевода жилой недвижимости в нежилой фонд. Процедура состоит из нескольких этапов. Советуем проконсультироваться предварительно с юристом, который подскажет технические требования к параметрам помещения (Градостроительный кодекс РФ), пояснит как утвердить проект перепланировки, включая устройство отдельного входа, расскажет где и какие документы необходимо собрать. Переоформление помещения из жилого в нежилое осуществляется органом местного самоуправления.

Для изменения юридического статуса собственнику помещения необходимо собрать перечень документов, определенных п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ:

• Заявление о переводе помещения;
• Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
• Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

По закону решение о переводе жилого помещения в нежилое должно быть принято в течение 45 дней. С учетом проведения переустройства, перепланировки и иных работ в среднем весь процесс может занять около полугода. Если вы представляете юридическое лицо, надо будет представить учредительные документы организации, представителем которой вы являетесь. После принятия комиссией положительного решения по вашему заявлению, необходимо обратиться в комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом, которая определит стоимость перевода квартиры из жилого фонда в нежилой. При этом необходимо предоставить следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт гражданина РФ или иной документ);
• документы, подтверждающие право собственности на помещение;
• копия выписки из протокола Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда, полученная на предыдущем этапе;
• справка из БТИ, в которой должны быть указаны данные по разнице стоимостей квартиры в случае использования ее в жилом и нежилом фонде.
• если вы являетесь представителем организации, вам вновь надо будет представить учредительные документы.

Последний этап - государственная регистрация права собственника на нежилое помещение. В регистрирующий орган нужно будет принести следующие документы:

• заявление о государственной регистрации нежилого помещения (должно быть подписано собственником);
• правоустанавливающие документы;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• документы из БТИ, описывающие объект права (поэтажный план, экспликация);
• документы с положительными решениями из предыдущих инстанций;
• иные документы, список которых необходимо уточнить в вашем регистрирующем органе.

Расходы

Давайте рассмотрим основные расходы, которые нас ожидают при переводе жилого помещения в нежилое.

• Оплата услуг по подготовке проекта переустройства и перепланировки;
• Оплата услуг нотариуса по оформлению доверенности, если собственник не будет лично подавать документы и ходить по инстанциям;
• Расходы на услуги юриста-консультанта;
• Госпошлины: оплаты услуг БТИ при подготовке технического паспорта и справки о разнице стоимостей жилых помещений при переводе в нежилой фонд, а также госпошлина за регистрацию права собственности на нежилое помещение.

Кроме того помните, что перед началом эксплуатации нужно будет собрать документы от надзорных органов, в том числе государственной противопожарной службы, санитарно-эпидемиологической службы и др.

Желаем удачи! Если у вас есть опыт перевода жилого помещения в нежилое - оставьте пожалуйста комментарий в обсуждении данной темы в наших группах в соцсетях, возможно, кому-то может быть полезна данная информация.