Как выгоднее гасить ипотеку

Взяв ипотеку, большинство людей стремятся погасить ее как можно скорее. Банки не то что бы стараются помешать, но делают все возможное, чтобы заемщики поверили: гасить кредит досрочно не выгодно – и перестали обгонять график. Так выгодно или нет? Все зависит от ситуации. Итак, на что нужно обратить особенное внимание.

В настоящий момент в России используются два способа погашения ипотечного кредита: аннуитетная и дифференцированная схемы.

Аннуитетная схема погашения – это погашение кредита регулярными, одинаковыми по величине (аннуитетными) платежами. Размер платежа определяется при выдаче кредита по официальной формуле аннуитета и включает в себя расчетную сумму на погашение основного долга и проценты, начисленные на сумму невыплаченного долга. Каждый месяц заемщик платит одну и ту же сумму.

Дифференцированная схема погашения – это погашение кредита регулярными, но разными по величине платежами. Размер каждого платежа определяется банком при выдаче кредита с учетом суммы, которую банк требует направлять на погашение основного долга (как правило, это одинаковая сумма в каждый платеж) и процентов, начисляемых на сумму еще невыплаченного долга. Каждый месяц заемщик должен уточнять, какую сумму ему следует уплатить.

Если сравнивать эти две схемы, то, при равных условиях, размер дифференцированного платежа в течение нескольких лет будет заметно выше, чем аннуитетный платеж. Затем платеж снизится, но следует понимать, что, во-первых, размер дифференцированного платежа на первых порах может оказаться настолько большим, что вы не сможете получить нужную вам сумму кредита из-за недостаточной величины вашего дохода. В то же время, с дифференцированными платежами вы заплатите меньшую сумму в виде процентов по кредиту, так как уменьшение суммы основного долга (сумма денежных средств, которую вы получили от банка по ипотечному кредиту) происходит быстрее, чем по аннуитетной схеме.

Пример расчета платежей при аннуитентной и дифференцированной схемах.

Например: сумма кредита - 1,6 млн. руб.; срок - 15 лет; ставка - 12,8% (кредит в рублях)

Как показывает расчет, дифференцированная схема позволяет заемщику уменьшить общую выплату процентов по кредиту. Но при этом она дает гораздо большую нагрузку на бюджет заемщика в первые годы. Соответственно, требуется более высокий уровень дохода для обслуживания такого займа, либо сумма займа будет существенно меньше, чем при аннуитентном платеже.

У каждой схемы есть свои плюсы и минусы, но аннуитетная схема объективно позволяет заемщикам с меньшими доходами брать ипотечные кредиты в сумме, необходимой для покупки квартиры, делая ипотеку более доступной.

Кроме этого, следует учитывать, что досрочные платежи заемщик может производить свободно, без каких-либо ограничений и штрафов. Если у заемщика есть или появляются средства от подработки или как помощь от родственников и др., то, как правило, выбирается третий вариант, приведенный в таблице. "Каждый заемщик выстраивает свою независимую схему досрочного погашения кредита. В результате, основной долг погашается гораздо быстрее, и соответственно уменьшается размер процентных платежей, начисленных на уменьшенный основной долг. Это даёт возможность: а) более быстро погасить кредит, и б) снизить суммарные выплаты по кредиту, за счёт снижения выплат процентов.

Получается, что экономически выгоднее дифференцированные платежи, а с точки зрения удобства – аннуитетные.

Основное преимуществно аннуитетной схемы – увеличение максимальной суммы кредита, которую готов выдать банк по результатам оценки платежеспособности заемщика. Аннуитетные платежи будут удобнее для тех, кому комфортнее отдавать ежемесячно ту сумму, которая не сильно "ударит по кошельку". Так, при равномерном распределении задолженности, за первые 3-4 года пользования кредитом, выплаты ниже, чем на этот же период при дифференцированных платежах, поясняют эксперты.

Что касается механизма погашения, то все платежи обычно производятся по единой схеме – внесение денег через кассу, или б/н перевод на банковский счет, привязанный к кредиту, с которого банк и производит списание денежных средств. Также, для внесения досрочного платежа, больше чем положено по графику, обычно необходимо обязательно составить заявление. В данном случае, то как именно будет организовано погашение и будут ли различия, зависит от сервисной политики банка.

Однако риэлторы отмечают, что не все банки практикуют дифференцированную схему платежей. Сегодня количество банков, предлагающих такой вариант погашения ипотечной задолженности на первичном рынке, можно пересчитать по пальцам одной руки. Кроме того, при аннуитетных платежах сумма переплаты процентов выше. Банки зарабатывают на аннуитетных платежах больше, чем на дифференцированных. Эксперты сходятся на том, что для большинства людей досрочно гасить ипотеку все-таки выгодно. Но при любом варианте нужно проявить осмотрительность и тщательно взвесить все плюсы и минусы. Еще совсем недавно банку было очень легко «наказать рублем» клиентов, которые жаждали досрочно погасить ипотеку, и оставить кредитора без части его «кровных», то есть процентов. Достаточно было включить в договор пункт о весомом штрафе за нарушение графика, да еще прибавить парочку комиссий. Увы, постановление Арбитражного суда о незаконности подобного давления на должника испортило всю малину. Но банки нашли новые – и вполне законные – способы осложнить жизнь заемщика, мечтающего «скостить срок». Например, установить минимальную денежную планку (особенно, если досрочное погашение производится не единовременным взносом, а частями, за счет увеличения ежемесячного платежа). То есть, никто не мешает банку «продиктовать» должнику, какая сумма должна быть уплачена, чтобы ее засчитали как дополнительный транш. Согласитесь, есть большая разница между «добавляю, сколько хочу» и «добавляю, сколько требуют». Тем более, что требовать могут солидные суммы –15 000 -20 000 рублей, а то и больше. Другой способ – манипуляция сроками погашения. Например, в договор может быть добавлен пункт, что выплата всей суммы по нему может быть произведена не ранее, чем через 3-5 лет. И так далее. Так что, если вы, оформляя кредит на 15-20 лет, «держите в голове» план досрочного погашения, лучше всего открыто обсудить с банком возможные условия. И вписать их в договор. Если банк проявит неуступчивость, на старте у вас еще будет шанс подобрать другое, более выгодное предложение.