1 мая 2015г.

Система партнёрских продаж недвижимости

Сложившаяся ситуация на рынке риэлторских услуг Саратовской области

Сегодня в Саратовской области, фактически в подавляющем большинстве случаев, действует примитивная схема предоставления риэлторских услуг, сформировавшаяся с 90-х годов, с одной лишь разницей — бумажные носители (газеты) стремительно уходят в небытие, уступая интернету.

Интернет даёт множество недорогих, а то и вовсе бесплатных возможностей публикации объявлений по продаже и аренде недвижимости.

На деле бесплатная публикация объявлений в интернете и сложившаяся схема работы приводят к следующему:

  • Десятки сайтов в Рунете, размещающие объявления бесплатно, не имеющие возможности их модерировать, уже давно превратились в информационную свалку, где уже не просто задвоенные, а зачастую запятерённые объекты с одинаковыми фотографиями начинают конкурировать друг с другом с помощью платных поднятий.
  • Завышаются, становятся нереальными цены предложения, ведь агенты в связи с нездоровой конкуренцией вынуждены обещать продавцу лучшую-самую высокую цену на продаваемый объект. Они осознают, что цена завышена, но оставляют всё на потом — «сторгуемся, уломаем, подвинем». А покупатели смотрят на цены экспозиции аналогичных объектов на других сайтах, только что завышенных такими риэлторами и толкают спираль цен экспозиции снова вверх по аналогии.
  • Занижаются цены на риэлторские услуги. Появилась целая армия риэлторов, которая обещает «сделать всё» всего лишь за 10 000 рублей. Экспертами СРО «НП «ПНП» давно просчитано, что дешевле 30 000 рублей за сделку — качественной услуги не бывает! Она просто не рентабельна за эти деньги. Но нездоровая и гипертрофированная конкуренция между агентами вынуждает их самим себе урезать заработок, что приводит к серьёзному падению доходности риэлторского бизнеса. Риэлторы дружно начинают обзванивать собственников, которых находят на Авито и с помощью различных систем парсинга. Затем, заручившись устным согласием (без договора), начинают наперебой выкладывать одну и ту же квартиру на десятки других сайтов. При этом риэлторы прекрасно знают, что собственник практически не отказывает ни одному позвонившему агенту. («Пусть работают, пусть соревнуются, пусть будет конкуренция, а кто приведёт покупателя — тот и получит комиссионные» — примерно так думают продавцы).
  • Каждая вторая сделка — конфликтная. Так как продаваемый объект продаётся в 3–5 агентствах, и риэлторы по сути бегают наперегонки перед покупателем, и имеют одну только цель — успеть продать данную квартиру раньше любого другого агента. Потому что покупатель может позвонить по любому объявлению, а купить у того, у кого будет дешевле. Риэлторы рекламируют квартиру, продажу которой ему не заказывали, тратят на это деньги, выпрашивают свой гонорар у покупателя, в основном, за то, что «прессуют» собственника по цене.

Начавшийся кризис ещё больше обострил и без того назревшую ситуацию.

А между тем более 95% покупателей не покупают по объявлению из Авито или другого сайта в первый просмотр. Этот факт многократно подтверждён различными иследованиями — заявляет Наталия Деркач, Президент СРО «НП «Профессионалы Недвижимости Поволжья».

95% вновь обратившихся клиентов после первого просмотра хотят смотреть ещё варианты, а так же возможную ипотеку. Именно в этом заключается настоящая работа риэлтора, именно за это платят ему вознаграждение. Подбор вариантов, просмотры, переговоры, цепочки альтернативных сделок, подбор и оформление ипотеки, сопровождение сделки. Зачастую в процессе этой работы параметры поиска к 3-7 просмотру изменяются до неузнаваемости. Конечно базы одного агентства явно не хватает для широкого и всестороннего просмотра вариантов для покупателя или арендатора. Казалось бы, в этом случае риэлтору необходимо обратиться к популярным сайтам и начинать подбор предложений. Но не тут то было. За последние 5 лет в интернете расплодилось около двух десятков почти немодерируемых сайтов, публикующих одну и ту же задублированную базу. И если агент начинает искать на таких сайтах, он всё равно сталкивается с проблемами недостоверности и «запятерённости» объявлений. Не говоря о том, что не все агентства готовы на раздел комиссионного вознаграждения, а тех, которые готовы, отобрать в поисках таких сайтов невозможно.

По словам Михаила Умнова, директора агентства недвижимости «Семейный риэлтор», если ещё 2-3 года назад большинство риэлторского сообщества с большим интересом встречали каждый вновь открывшийся сайт по недвижимости, то сегодня эти же риэлторы говорят об усталости от такого количества замусоренных и похожих сайтов. Все за то, что Саратовской области нужен один портал недвижимости, максимум два учитывающие местную специфику. Турецкий «Из рук в руки» и шведский «Авито» явно для этого не подходят.

Система партнёрских продаж недвижимости (СПП)

В Москве, Санкт-Петербурге, Пермской, Красноярской, Смоленской, Хабаровской областях, Краснодарском крае и т. д. на смену примитивным методам работы 90-х годов прошлого века на рынки недвижимости успешно приходят Системы партнёрских продаж недвижимости. Эта система родом из США. С начала 2000-х очень не плохо прижилась на Украине. Теперь и участники Российских рынков недвижимости начинают «прозревать». Много всего сказано и написано в разных вариациях об СПП. Много проведено бизнес-тренингов и опубликовано статей главным «гуру» СПП бизнес-тренером Артуром Оганесяном.

27 апреля 2015года в г.Саратове на общем собрании членов саморегулируемой организацией «Некоммерческое партнёрство «Профессионалы недвижимости Поволжья» утверждены новые стандарты региональной системы партнёрских продаж:

  1. Стандарт «ЭКС» — означает, что агентство, представляющее объект, заключило договор на продажу с собственником, который оплачивает услуги этого агентства. При этом продающее агентство не претендует на комиссию с покупателя, если покупатель представлен другим агентством, другое агентство получает полную комиссию с покупателя и не претендует на комиссию агентства продавца. Квартира также может быть выставлена сразу в нескольких агентствах.
  2. Стандарт «МЛС» — означает, что агентство, представляющее объект, заключило договор на продажу с собственником, который оплачивает услуги этого агентства. При этом продающее агентство не претендует на комиссию с покупателя, более того - готово разделить свою комиссию (строго обозначенных) долях с агентством, представившим покупателя. Размер доли не менее 10 тыс. рублей.
  3. Стандарт «СРО» — означает, что представители Продавца и Покупателя до осмотра объекта недвижимости определяют размер комиссии от своих клиентов, складывают и если общая сумма их устраивает, делят пополам, при этом комиссия от Продавца может составлять 0%. Данный стандарт действует для членов СРО «НП «Профессионалы недвижимости Поволжья».

Что получит продавец в СПП?

Заключение эксклюзивного договора дает продавцу недвижимости огромные преимущества. Конкуренция на риэлторском рынке сейчас очень высока, и, в отличие от созидательной, позитивной конкуренции, борьба между риэлторами, продающими один и тот же объект, зачастую сводится к тому, что каждый из агентов старается продать объект первым, сбивая на него цену. У агента нет цели продать максимально дорого, он лишь хочет продать быстрее других, пусть и дешевле (лучше заработать хоть что-то, чем объект продаст кто-то другой). Именно поэтому эксклюзивное право на продажу объекта, с одной стороны, гарантирует профессионалу недвижимости оплату результатов его труда, а с другой — заставляет его максимально ответственно отнестись к выполнению поручения собственника недвижимости — продать объект.

Оплата выполненного поручения определяется в процентной ставке от цены проданного объекта, что тоже логично — таким образом профессионал становится напрямую заинтересованным в продаже недвижимости по максимально возможной рыночной цене, что опять же напрямую связано с интересами собственника.

Что получит покупатель в СПП?

Количество реальных покупателей возрастает во много раз. Уже сегодня к Системе партнёрских продаж «Фоториэлт» через тариф «Профи агентство» и «Профи риэлтор» подключено более 500 агентов, а в ближайшей перспективе эта цифра удвоится.

Считайте сами. Во сколько раз увеличиваются шансы на продажу у риэлтора если к продаже его объекта подключается такое количество мотивированных агентов? По такому же коэффициэнту уменьшаются сроки продажи объекта.

Каждый объект, представленный по стандартам уже подготовлен к продаже на 100% — он полностью проверен юристами по всем возможным параметрам.

По стандарту МЛС риэлтору от покупателя не надо продавать ему услугу — только товар, в стоимость которого уже вложены все затраты и наценки.

Самое главное по всем стандартам — гарантированное комиссионное вознаграждение с каждой продажи как риэлтору от продавца так и риэлтору от покупателя.

Прозрачность договорных отношений обеспечивает простоту продажи и отсутствие нездоровой конкуренции и кофликтности. Так как в случае несоблюдения стандартов Системы партнёрских продаж «Фоториэлт» недобросовестными агентами, таковые после объективного рассмотрения конфликтной ситуации на Третейской комиссии СРО «НП «ПНП» просто исключаются из системы на время или навсегда.

Дирекция портала «Фоториэлт» регулярно модерирует объявления и оперативно реагирует на жалобы как простых граждан, так и самих риэлторов и агентств недвижимости.

Откуда возьмётся покупатель?

По общему мнению подавляющего большинства агентств недвижимости изученного нами за несколько лет, более 80% сделок на рынке недвижимости — альтернативные. То есть «цепочки сделок», когда клиент выставив свой объект ищет, что-то другое (дороже или дешевле). Реальный приток наличности на рынок недвижимости — это небольшие сбережения «на добивку» для доплаты за дополнительные улучшенные метры, ипотека и маткапитал. Сегодня в кризис, ипотека хотя и возвращается, но всем понятно, что к прежним объёмам 2014-го года вряд ли вернётся в ближайшие 2–3 года. Это означает, что значение альтернативных сделок (цепочек) возрастает во много раз. По мнению руководителя агентства недвижимости «ДиП-риэлт» на наш рынок вернутся и подзабытые обменные сделки. Ведь некоторые граждане в связи с кризисом явно не могут оплачивать новые тарифы ЖКХ и налог на недвижимость. Эти граждане хотят переехать в более дешёвое жильё. Но есть граждане, которые по-прежнему хотят своё жильё улучшить. При встречи эти двух потоков и начнут вновь появляться обмены.

Мировой опыт развития риэлторского бизнеса говорит о том, что нельзя придумать ничего более лучшего для проведения альтернативных-обменных сделок (цепочек), чем система партнёрских продаж недвижимости. Именно раздел комиссии плюс технические состыковки объектов плюс актуальная база и являются формулой успеха для альтернативно-обменных сделок.

Ипотека осталась доступной, но довольно дорогой для вторичного рынка. Однако, при проведении альтернативно-обменных сделок часто нужна только относительно небольшая сумма (300–600 тысяч рублей) для полного удовлетворения сторон. 17% годовых по ипотеке на вторичке применительно к таким суммам уже не смотрятся такими неподъёмными. Использование же средств материнского капитала в сделках с недвижимостью приобретает ещё более важное значение. Именно на это и нужно обращать внимание риэлторам в кризис.

И всё-таки, откуда возьмётся покупатель? Покупатель в Системе партнёрских продаж приходит из недр самой системы. Если риэлтор продаёт реальный объект и у него есть реальная договорённость с продавцом, то в СПП «Фоториэлт» на продажу этого объекта будут работать минимум 500 мотивированных агентов. При гарантии раздела комиссии и адекватности цен объект почти наверняка попадает в альтернативнно-обменную цепочку. Именно альтернативно-обменные сделки плюс небольшие вливания ипотеки и маткапитала и дадут на базе СПП «Фоториэлт» реального покупателя.

Прежняя модель привлечения покупателя через «воронку продаж», например Авито и т. д., объектов собственников взятых на том же Авито (к примеру) уже не работает. Кризис добил и без того нездоровую систему. Пора переходить на новую, здоровую, цивилизованную, настоящую и доходную!

Подключайтесь и пользуйтесь Системой партнёрских продаж «Фоториэлт».

Оставляйте свои отзывы и предложения ниже.

А так же звоните по тел. 8(903)020-50-40

 

Член Правления СРО «НП «ПНП»

Директор портала недвижимости «Фоториэлт» Чистяков М.А.

Комментарии

  • Светлана Наумова,коммерческий директор агентства недвижимости "Рост-риэлт" 1 мая 2015г. 13:21
    Статья настоящего единомышленника! Идея системы партнерских продаж не только озвучена в Саратове, но и заработала на практике. СПП позволяет создать баланс экономических интересов всех участников сделки. Продавец боится продешевить, Покупатель переплатить, а риелтор представляя интересы своего клиента ,грамотно провести сделку и получить свое вознаграждение . В процессе продажи объекта недвижимости агент создает лучшее приемлемое предложение по цене, выстраивает грамотный технологический процесс продажи объекта недвижимости, тем самым оказывая услугу продавцу, который эту услугу оплачивает, заключая эксклюзивный договор. При работе с собственником вопрос раздела комиссии - не встает. А покупатель заключая эксклюзивный договор оплачивает за услугу риэлтору , который помогает своему клиенту выбрать лучший вариант, из всех возможных , даст профессиональный совет, при необходимости поможет с выбором ипотечной программы, поторгуется с собственником. Система партнерских продаж позволяет найти компромисс между интересами всех участников рынка недвижимости, сделать их отношения цивилизованными и открытыми. Спасибо Михаил, что поднял эту очень важную и актуальную тему на сегодняшний день.
    ответить
  • Раньше было договоренность что написанное "СРО" это обозначение, что с продавцом заключили договор и по этому договору оплачивает продавец. А покупатель платит риэлтору который его привел. А чтобы было понятно, и не писать что с покупателя деньги не берем, а то в этом случае во первых покупатель может заявить что платить риэлторские не будет, в объявление об этом написано, во вторых, чтобы другие риэлторы читали и приводили своих покупателей, так как знали что другой риэлтор свои уже заложил внутрь. А теперь все изменили. Возникают вопросы. Кто изменил? Зачем изменил? Как результат получаем еще большую путаницу и убиваем хорошее дело на ходу. А жаль, идея была хорошая
    ответить
    • Михаил Александрович 1 мая 2015г. 22:43
      Милицию на полицию когда меняли ,многие говорили ,что зря-не преживётся. Однако кажись прижилась...
      ответить
  • Со временем все приживется, только сначала время пройдет и не мало.
    ответить
    • 2 мая 2015г. 00:28
      Главное, что бы сообщество работало не как стая котов балдеющих на помойке( Авито) :-))
      ответить
      • Лариса 2 мая 2015г. 05:04
        Приезжайте в Красноярск учиться.))
        ответить
        • Вадим Алексеевич, АН ДиП-РИЭЛТ 7 мая 2015г. 12:47
          Все о чем пишут коллеги правильно и можно еще дальше придумать какие-то правила,но мне кажется ,что дело в простом банальном уважении к друг другу ( риэлтор - риэлтор,покупатель,продавец ). По моему наблюдению, буквально последние год -два идет сплошной обман со стороны покупателей(особенно возрастом до 30 лет ,многие пытаются узнать у агенту информацию и затем идти на прямую) так ,что давайте хотя бы начнем уважать труд своих коллег и давайте пользоваться СПП.
          ответить
          • Жанна 12 мая 2015г. 13:38
            Супер,давайте УВАЖАТЬ коллег!!! Давайте не прятать свои эксклюзивы и если они есть,то присылать на почту коллеге,чтобы тот видел на каких условиях он работает по интересующемуся его объекту ......А то на просьбу прислать ,для ознакомления Ваш договор-в ответ тишина.....а может его и вовсе нет,а может там другие условия,а может там платит собственник, а хотят ещё побольше себе в карман положить-сейчас же кризис? Давайте предъявлять эксклюзивы и на показе в том числе.
            ответить
Код проверки:
Добавить комментарий
Продажа
Тоннель, ул Новоастраханская
1.7 млн.руб.
56/-/8 м²
Продажа
Заводской р-н, ул Огородная
1.2 млн.руб.
56/39/7 м²