Ценовой ступор на рынке недвижимости Саратова, Энгельса и Балаково

Ситуация с активностью покупателей.

Регулярный ежемесячный опрос более 150 агентств недвижимости и риэлторов выявил одну главную тенденцию первого полугодия 2015 года — резкое снижение звонков по рекламе продаваемых и сдаваемых в аренду объектов.

Январь и февраль показывали разнонаправленные отзывы о резком снижении активности покупателей. В середине марта была зафиксирована полная остановка рынка. А начиная с апреля 2014 года, мнения риэлторов разделились. Появилась одна, меньшая, но более оптимистичная часть риэлторов, которая начала делать сделки пусть и не в таком объёме как в 2014 году, но сделки и звонки пошли.

Другая же часть (более половины) риэлторов по-прежнему жалуется на минимальное количество, либо полное отсутствие телефонных звонков. Чтобы понять такой феномен, мы проверили и улучшили xml-выгрузку на сайты-партнёры, усилили модерацию портала, а также улучшили поисковую выдачу на самом портале. После проведённых мероприятий мы с уверенностью можем сказать, что продвижение объектов по тарифу «Профи» происходит равномерно и качественно. Однако жалобы на отсутствие звонков у группы риэлторов остались.

Сколько не рекламируй объект, у которого есть аналоги дешевле, всё равно сначала продаются те, что дешевле. Это аксиома рынка недвижимости. Интенсивное продвижение продаваемого объекта на рынке не даст эффекта, если на рынке присутствуют аналогичные объекты дешевле. С особой силой эта тенденция проявляется в период кризиса рынка недвижимости.

Феномен объяснился просто — риэлторы, у которых есть звонки, снизили цены своих объектов. Казалось бы, риэлтору и продавцу просто остаётся зайти на несколько ведущих сайтов по недвижимости, применить фильтр «цены», сделать выводы, убедить собственника снизить цену и работать с покупателями.

Но…

1. Сделав это, мы получим в лучшем случае выборку самых дешёвых объектов по районам города. Например, в выборке по Ленинскому району будут участвовать и Жасминка и Солнечный и 2-я дачная. Такая «аналитическая солянка» вызовет лишь улыбку у любого риэлтора и не только.
2. Самые дешёвые объекты по цене могут быть совсем не самыми дешёвыми по цене за квадратный метр, и наоборот. А объявления - «дисконт-фейки» по несуществующим «супердешёвым» ценам совсем собьют с толку риэлтора, а главное не убедят собственника к коррекции цены.
3. Для получения достоверной равновесной цены и расчёта коррекции цены объекта исследовать 4–10 аналогичных объектов мало. Для уточнения и понимания тенденции рынка необходимо исследование сотен и тысяч аналогичных объектов в очень узком секторе выборки. С учётом и микрорайона, и улицы, и этажности, и материалов стен, и комнатности. Затем такую выборку необходимо «очистить от статистического мусора», для того, чтобы не снижать цену слишком много и не прогадать, что ещё более усложняет задачу.

Ценовой ступор.

В связи с шокирующей и кризисной ситуацией начиная с декабря 2014 года, большинство покупателей заняли выжидающую позицию. В их головах поселился миф: «Кризис только начинается, цены скоро упадут на 30%, надо только подождать и тогда покупать всё по-дешёвке».

По мнению директора крупнейшего Саратовского агентства недвижимости «Империя» Эдуарда Карпова, 85% сделок на рынке — альтернативные. То есть, покупая, покупатель одновременно что-то продаёт, и ему должно хватить денег на новую покупку. Соответственно, он вынужден поднимать цену только из-за того, что кто-то поднял до этого. И так по цепочке, а цепочка соединяется в порочный круг, загоняя весь рынок в ценовой ступор. Оставшиеся 15% сделок — инвестиционные. То есть, покупатель покупая, вкладывает временно свободные денежные средства для получения в последствии доходов от сдачи приобретённого объекта в аренду и от роста цены объекта.

Покупатели-инвесторы — более продвинутые специалисты, и начитавшись статей о кризисе на рынке недвижимости, просто ждут «ценового дна», которое, по их мнению, ещё не наступило.

И та и другая группа покупателей хочет снижения цен. Только на сколько именно процентов это снижение состоится, когда и в каком секторе рынка, и состоится ли вообще не знает никто. Что вносит серьёзную нервозность на первичный и вторичный рынок недвижимости Саратова и Энгельса.

Сравнительно-рыночный анализ.

На портале недвижимости «Фоториэлт» создана новая уникальная услуга Сранительно-рыночный анализ («Оценка»), которая позволяет решить вышеуказанные проблемы качественно и за 1–2 секунды.

Начиная с 1 января 2014 года, портал накопил в архиве несколько сотен тысяч единиц отмодерированных объектов экспозиции, что наконец-то позволило применить научные методы для формирования статистики и анализа рынка недвижимости Саратовской области. При проведении сравнительно-рыночного анализа по этим данным осуществляется узкая выборка объектов, затем данные подвергаются тщательной проверке и очистке по методу Российской Гильдии Риэлторов, что впервые в Саратовской области позволяет увидеть максимально приближенную к реальности ценовую динамику узкого сегмента рынка недвижимости Саратовской области, с учётом данных по улице, микрорайону (ориентиру), району, городу, комнатности, этажности, материалу стен и т. д. К сожалению, применить научные методы анализа пока удалось не ко всем типам недвижимости в связи с нехваткой данных. Для проведения более широкого ценового анализа по таким типам недвижимости как: коммерческая, дома, коттеджи, дачи, комнаты, уже на этой неделе на портале заработает раздел «Цены».

Проведя сравнительно-рыночный анализ объекта, мы чётко увидели тенденции сектора 1 — комнатных квартир в кирпичных домах, этажностью более 5 этажей в Юбилейном посёлке г. Саратова. На графике чётко видно два ценовых пузыря, о возникновение которых, я предупреждал в своей статье в августе 2014 года. Первый произошёл весной 2014 года после первого (малого) ослабления рубля, и спокойно сдулся к лету этого же года. Второй же пузырь, более крупный и растянутый, произошёл сразу после всем известного резкого ослабления курса рубля в конце 2014-начале 2015 годов, и не сдулся до сих пор.

Понятно, что такое резкое повышение цен в исследуемом секторе не имеет фундаментальных причин. Спрос не вырос, себестоимость строительства на тот момент тоже. Предложение не сократилось. Рост цен вызван просто паническим страхом резкого и сильного обесценения рубля и, как следствие, изменения всего уровня цен и усиления инфляции.

Давайте вспомним панические прогнозы прошедших декабря-января: «Доллар будет стоить минимум 70, а то и все 200 рублей. Всё сильно подорожает, а рубли снова никому не будут нужны как в 90-е». С этими мыслями люди бездумно скупали прошлой зимой валюту, оргтехнику, иномарки, квартиры, коммерческую недвижимость, золото. Что из этого получилось первыми поняли «счастливые» обладатели оргтехники. Но собственники недвижимости ещё не до конца осознали необходимость ценовой коррекции. А ведь коррекция явно нужна, но конечно не на 30%, всего лишь на 5–15% для того, чтобы просто вернуться к ценам октября 2014 года.

Здесь проведён сравнительно-рыночный анализ по тем же параметрам, что и на предыдущем графике, но для 3-х комнатных квартир. Наглядно видно, что тенденции другие. Весеннего пузыря не было. Более того, в августе было существенное снижение цен. Зимой цены повысились, но в марте уже успели снизиться. Ясно, что трёхкомнатные квартиры — не инвестиционная недвижимость. В неё почти не вкладываются инвесторы-спекулянты, и коррекция таким объектам нужна более умеренная. Что ещё раз подтверждает, что осенне-зимнее повышение является следствием панического «бегства сбережений из слабеющего рубля».

Осенью 2014 года ведущий аналитик Российской Гильдии Риэлторов — Геннадий Моисеевич Стерник — спрогнозировал кризис на рынке недвижимости в 2015–2016 годах. Однако, ни в его прогнозах, ни в других нет и намёка на повышение цен. Если таковые повышения и возможны, то речь идёт только о временных вздутиях цен с последующим их снижением — «ценовые пузыри».

И в первом, и во втором вышеуказанных примерах видно, что для того, чтобы продать объект, необходимо снижение цены, которое так ждёт покупатель. Но в каждом конкретном случае — своё. И явно не на 30%, как мечтают многие выжидающие покупатели.

Как выйти из ценового ступора?

1. Риэлторам нужно разъяснять продавцам результат сравнительно-рыночного анализа с целью снижение цены, хотя бы до уровня октября 2014 года. В анализе продавец может не поверить графику, оценке, но списку представленных объектов-аналогов по более дешёвой цене не поверить трудно.
2. Риэлторам нужно разъяснять покупателям результат сравнительно-рыночного анализа с целью обоснования выгодности цены.
3. Покупатели и продавцы могут самостоятельно пользоваться Сравнительно-рыночным анализом на портале Фоториэлт для того, чтобы наконец-то разобраться по каким объектам необходимо снижение цен и на сколько, а какие цены уже являются выгодными и пора покупать объект.

Эти действия начнут оздоравливать ситуацию прежде всего в секторе альтернативных сделок, указанным выше причинам, а затем и сектор инвестиционных, а в конечном итоге, приведут к оживлению всего рынка уже этим летом (2015 года), несмотря на кризис.

Как пользоваться Сравнительно-рыночным анализом (оценкой):

Эта услуга сегодня доступна любым зарегистрированным пользователям портала «Фоториэлт» использующих тариф «Профи». В тарифе «Профи» пользователи без дополнительных затрат получают ещё и:

• возможность привлечения клиентов по ипотеке;
• участие в Системе партнёрских продаж;
• дополнительные поднятия объектов всего за 1 рубль;
• возможность использования своего видео в объявлениях. Пример.
• размещение визитки агентства или риэлтора на страницах сайта
• автоматическую выгрузку всех объявлений на 40 ведущих сайтов по недвижимости
• дополнительные скидки на все услуги портала.

По вопросам сотрудничества обращайтесь по тел. 8(903)020–50–40

Член Правления СРО «НП «ПНП»

Директор портала недвижимости «Фоториэлт» Чистяков М.А.