18 января 2019г.

Цены на квартиры Саратова

База данных «Фоториэлт» — накопленная и очищенная от завышеных и заниженых цен на объекты по методу Российской Гильдии Риэлторов, позволяет анализировать реальную динамику цен зкспозиции на квартиры в Саратове в 2014–2018 годах,а так же позволяет делать вероятные прогнозы на 2019 год. Чем глубже мы заглянем в прошлое ценовой динамики, тем вероятнее будет прогноз на будущее.

Цены на вторичном рынке

Начиная с 2015 года средняя цена на квартиры Саратова на вторичке постоянно двигалась вниз, и дойдя до своего 3-х летнего минимума в 39283 р./м.кв. в начале марта 2018 года, устойчиво пошла вверх.

Затем достигла к концу 2018 года 42802 р./м.кв., что на 7% больше чем в его начале. При этом за 3 года цена так и не добралась до своего докризисного максимума в феврале 2015 года в размере 48129 рублей и соответствует уровню предкризисного октября 2014 года.

Здесь мы чётко видим, что в начале 2014 года перед вздутием «Ценового пузыря» (о котором мы предупреждали ещё в 2014 году) средняя цена составляла 40000 рублей за квадратный метр и за 5 лет к концу 2018 цена выросла на 7,5% до 42802 р./м.кв. (В среднем на 1.5% в год).

Это конечно ниже среднегодового уровня инфляции за эти годы, но по сути является платой за искусственное вздутие цен в январе 2015 года, при отсутствии которого, цены бы плавно росли соразмерно с уровнем реальной инфляции в городе.

В среднем с 2015 года до конца 2018 (за 4 года) цены всреднем снизились на 11,6%.

При ослаблении рубля как на первичном так и на вторичном рынках жилья сначала усиливает спрос (граждане избавляются от рублей),но затем всегда дорожает ипотека, усиливается инфляция, снижаются реальные доходы населения, что спрос ослабляет. Это создаёт предпосылки для необоснованного повышения цен -«Ценовых пузырей», котрорые сдуваются долгие годы и приносят вред всей экономике.

Вцелом же ценовые тенденции рынка вторичного жилья Саратова сигнализируют о его выходе из затянувшегося кризиса недвижимости 2014–2017 годов, истинные причины которого описаны в статье «Опасность ценового пузыря на рынке недвижимости Саратовской области»

По районам Саратова в 2018 году средние цены за 1 кв.метр вторичного жилья выросли:

  • в Кировском на 11% (44110 рублей за квадратный метр в конце года),
  • в Заводском на 8% (38007 рублей за квадратный метр в конце года),
  • в Волжском на 5% (46318 рублей за квадратный метр в конце года),
  • во Фрунзенском на 5% (53255 рублей за квадратный метр в конце года),
  • в Ленинском на 4% (38053 рубля за квадратный метр в конце года),
  • в Октябрьском на 4% (50260 рублей за квадратный метр в конце года).

По микрорайонам Саратова в 2018 году средние цены за 1 кв.метр вторичного жилья выросли:

  • на Улешах на 15% (51550 рублей за квадратный метр в конце года),
  • на 2-й дачной на 12% (44290 рублей за квадратный метр в конце года),
  • в Горпарке на 10% (59056 рублей за квадратный метр в конце года),
  • в Юбилейном на 7% 42571 (42571 рубль за квадратный метр в конце года),
  • на 3-й дачной на 7% (43432 рубля за квадратный метр в конце года),
  • у Политеха на 7% (42948 рублей за квадратный метр в конце года),
  • в Комсомольском посёлке на 6% (34068 рублей за квадратный метр в конце года),
  • в Солнечном на 3% (38362 рубля за квадратный метр в конце года),
  • в Центре города на 2% (53194 рубля за квадратный метр в конце года),
  • на 4,5,6,7,8 дачных и на СХИ цены не выросли вовсе (36220 и 38814 рублей за квадратный метр в конце года соответственно).

Однако в 2019 году у игроков рынка есть реальная возможность наступить на те же грабли очередной раз. Снижение курса рубля, инфляция в строительстве, повышение ипотечной ставки вновь сойдутся вместе как в 2014–2015 годах. Что может привести к ажиотажному повышению цен на вторичном рынке жилья в Саратове. Очень надеемся, что профессианализм и здравый смысл риэлторов этого не допустят.

В этом незаменима услуга «Оценка» портала «Фотороиэлт», которая помогает риэлтору наглядно объяснять продавцам истинные тенденции и правильно осуществлять ценообразование на вторичном рынке.

Итак в 2019 году на рынке вторичного жилья Саратов наиболее вероятно умеренное повышение цен на 3,5–7% за год.

Цены на хрущёвки

Ценовые тенденции сегмента вторичного рынка жилья Саратова «Хрущёвки» были те же, что и у всего рынка квартир Саратова. Однако рост в 2018 году всего 5%. А за 5 поcледних лет (с 2014 по 2018 г.г.) не выросли вовсе. Что вполне резонно всвязи с большим износом этого вида жилья. Очевидно, в 2019 году средние цены за квадратный метр так же вырастут,но в пределах 3-4%

Цены на новостройки.

В этом сегменте мы рассматриваем цены на квартиры в строящихся домах предлагаемые не застройщиками, а дольщиками (инвесторы и подрядчики).По этому данные могут отличаться от данных застройщиков.

Начиная с января 2017 года здесь средняя цена за 1 квадратном метре квартиры в новостройках Саратова с небольшими колебаниями постоянно двигалась вверх, достигнув своего максимума в августе 2018 года в 36499 рублей за квадратный метр и превысила докризисный максимум июля 2015 года в 34842 рубля на 5%.

Затем так же с небольшими колебаниями двинулась вниз и составила к концу 2018 года 34451 рубль за квадратный метр, что соответствует уровню знаменитого максимума июня 2015 года.

На графике портала недвижимости «Фоториэлт», что перед «вздутием» «Ценового пузыря» в начале 2014 года средняя цена за квадратный метр в новостройках Саратова составляла 29000 рублей за квадратный метр, а к концу 2018 цена выросла до 34451 р/кв.м., то есть на 18,79% за 5 лет, а в среднем на 3,76% в год.

По районам Саратова в 2018 году средние цены за 1 квадратный метр квартир в новостройках

выросли:
  • в Октябрьском на 6,5% (41890 рублей за квадратный метр в конце года),
  • в Кировском на 5% (30806 рублей за квадратный метр в конце года),
снизились:
  • в Ленинском на 5% (28198 рублей за квадратный метр в конце года),
  • во Фрунзенском на 2% (33929 рублей за квадратный метр в конце года),
  • в Волжском на 2% (31484 рубля за квадратный метр в конце года),
  • в Заводском на 1% (26549 рублей за квадратный метр в конце года),

Снижение цен в этих районах мы связываем прежде всего с бурными кризисными процессами в строительной отрасли города, выразившихся в ряде громких уголовных дел. Очевидно что ценовые тенденции первичного рынка жилья в Саратове обусловлены не столько рыночными, сколько административными факторами.

26 декабря 2018 года вошли в силу поправки в федеральное законодательство о долевом строительстве, предусматривающие обязательное использование эскроу-счетов с 1 июля 2019 года всеми застройщиками, привлекающими средства граждан. В соответствии с которыми они будут обязаны зачислять средства дольщиков на специальный банковский счет и не смогут использовать эти деньги до передачи готовых квартир покупателям, а строить квартиры будут на банковские кредиты, которые всегда дорожают после ослабления рубля.

Однако обеспечиваться эти кредиты будут денежными средствами дольщиков, что приведёт к снижению % ставки по кредитам в 1,5–2 раза. Ставка даже в 5% годовых при кредитовании застройщика, плюс 1% от стоимости строящегося жилья на страхование, плюс повышение НДС, плюс инфляция в строительстве -бесспорные и фундаментальные факторы роста цен в на первичном рынке жилья.

С 1июля 2019 года на ценообразование первичного рынка перестанут влиять дольщики. Оно будет происходить директивным способом только в отделах продаж застройщиков, которые вынуждены будут находить копромисс между инфляционными тенденциями отрасли и снижением покупательской способности населения.

В 2019 году инфляция, вызванная повышением НДС, цен на бензин и газ, ослаблением курса рубля (что влияет на повышение цен на импортные товары), затронет не только строительство, транспорт,кредитную систему, но и всю экономику. Реально граждане не станут зарабатывать больше, но станут тратить больше на еду, транспорт, лекар- ства.

Доля на обслуживания ипотеки в бюджетах домохозяйств сократится, как сократится доля их накоплений на финансирование первоначального взноса по ипотеке. Подоражание ипотеки вследствие понижения курса рубля, будет уменьшать спрос на жильё, а значит сдерживать рост цен.

Таким образом в 2019 году на рынке строящегося жилья наиболее вероятен сценарий плавного роста цен на 5–9% за год.

Советы инвесторам и покупателям.

Доходы инвесторов на первичном рынке от вложения средств в строящееся жильё на этапе строительства возникают в виде разницы цены квартиры в сданом доме и цены квартиры во время приобретения на этапе строительства. Большую роль в этом процессе играют так называемые дольщики.В связи с вышеописанными изменениями законодательстве в середине 2019 года ситуация кардинально поменяется.Очевидно,что дольщики не смогут продавать со скидкой квартиры по ДДУ в недостроеных домах.

Кто из застройщиков останется и какие у них будут скидки во второй половине 2019 года покажет время. Поэтому мы пока воздержимся от советов инвесторам и покупателям сроящегося жилья в 2019 году.

Доходы инвесторов на вторичном рынке квартир складываются из двух составляющих:

  • доход от аренды квартиры,
  • доход от увеличения цены квартиры.

В течении 2015-2017 годов инвесторы не только не получали доходов от увеличение стоимости квартир в Саратове,но и несли убытки:

  • в 2015 году - 6,6%,
  • в 2016 году - 7%,
  • в 2017 году - 5%.

Так как доходы от аренды квартир в Саратове как правило не превышают 5 % годовых ,убытки очевидны и при сдаче квартир в аренду. А всего за 3 года болезненного сдутия «Ценового пузыря» инвесторы и покупатели потеряли 18,5 % от стоимости квартир вторичного рынка приобретённых в конце 2014-начале 2015 года не смотря на наши предостережения ещё в 2014 году!

Например: купив квартиру в начале 2015 года квартиру за 2 000 000 рублей, за три года собственник потерял в цене 370 000 рублей.

Как впредь избежать подобных потерь инвесторам и покупателям?

1. Подбирайте квартиру на Фоториэлт. Используйте бесплатную ценовую аналитику на квартиры Саратова которая есть на страничке каждой квартиры на портале «Фоториэлт»:

2. Покупайте дешевле! Только на Фоториэлт вы сможете чётко увидеть насколько квартира дороже или дешевле аналогичных:

  • в радиусе 1000 метров,
  • по ориентиру микрорайона (например в Солнечном,на Улешах, на 2й дачной и т. д.),
  • по районам Саратова,
  • в целом по городу,
  • как за последний год изменялись цены в указанных местах.

При этом рассматриваются только аналогичные квартиры — по типу и комнатности,а используемые данные подвергаются проверке и очистке от завышеных и заниженых цен на объекты по методу Российской Гильдии Риэлторов.

Важно! Услуга для риэлторов «Оценка» позволяет выбирать выгодный вариант точнее и нагляднее.

3. Если очевидно,что нужный объект дороже рынка, то необходимо выяснить у продавца качество и износ ремонта и встроенной мебели .При простом арифметическом подсчёте выяснится стоит ли разница оставляемых ремонта и мебели или нет.

4. Если цена квартиры выше рыночной и нет никаких существенных неотделимых дополнений в обосновании этого,то проведите аргументированный диалог с продавцом о снижении цены. Используйте таблицы и графики.

5. Подпишитесь на изменение цены объекта (на каждой страничке объекта под ценой есть банер «Подписаться на изменение цены»). Часто решение о снижении цены продавцы принимают не сразу и небольшими величинами. Подпишитесь на несколько объектов. Вероятность выгодной покупки возрастёт.

Управляющий порталом недвижимости «Фоториэлт»
Чистяков Михаил

Комментарии

Код проверки:
Добавить комментарий