Изнанка ипотечной ставки

27 сентября 2013г.

Банки громко заявляют об отказе от дополнительных комиссий по ипотеке, законодатели обещают четко сформулировать, какие комиссии можно взимать, а какие нет, и существенно сократить их список. Однако ипотечные кредиты отнюдь не дешевеют. Некоторые банки просто изменили формулировки наиболее спорных комиссий, а иные и вовсе продолжают снимать комиссии, которые оспариваются в суде.

Сегодня все крупные банки особо прописывают в основных параметрах ипотечного кредитования отсутствие комиссии за выдачу кредита, комиссии за рассмотрение заявления на предоставление кредита. Об отказе от всех комиссий, к примеру, заявил Сбербанк, ВТБ 24 также отказался от дополнительных сборов, связанных с получением ипотечных кредитов.

Подобное поведение банков происходит на волне кампании против дополнительных поборов в потребительском кредитовании в целом. В 2009 году Высший арбитражный суд (ВАС) признал незаконной комиссию за открытие и ведение ссудного счета. В 2011 году ВАС также признал незаконным взимание комиссии за досрочное погашение кредита. Кроме того, о незаконности взимания дополнительных платежей по кредитам, заявляли Роспотребнадзор и ФАС, поскольку платой кредит является процентная ставка.

Однако de facto ипотека "без комиссий" -не более, чем маркетинговый ход, так как большинство банков либо компенсировали выпавшие сборы за счет увеличения ставки по кредиту, либо перераспределили их на другие платежи за различные услуги по кредиту. Например, ряд банков, убрав комиссию за выдачу кредита и повысив ставки, предлагают теперь снижение этих ставок за дополнительную плату. Другие банки, отменив комиссию за выдачу, компенсировали выпадающие доходы не за счет увеличения процентных ставок по кредиту, а за счет увеличения стоимости других услуг, к примеру страхования.

Отдельные услуги, за которые банки могут взимать особую плату, по словам директора департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Марии Поляковой, это -перечисление средств кредита на счет клиента или снятие средств со счета, перевод средств без открытия счета. Плата может взиматься за открытие или обслуживание текущего счета и перечисление средств на него. Также комиссиями облагаются различные услуги банков по работе с ипотечными документами: оформление документов кредитного дела, плате за техническое оформление ипотечной сделки, заверение карточки образцов подписей.

Однако насколько законным является взимание той или иной комиссии, тем более понять назначение того или иного платежа, хитро сформулированного банком, клиент без специальной подготовки не способен? К примеру ОТП-банк взимает "единовременную плату по кредиту" в размере 1% от суммы. К тому же, по словам Марии Поляковой, "по практике разные кредиторы называют одни и те же комиссии по-разному".

"Общим критерием для всех незаконных банковских комиссий, взимаемых по ипотечным кредитам, является то, что они не являются самостоятельной банковской услугой,— цитирует IRN.ru адвоката компании VEGAS LEX Максима Лаврова.— А следовательно, банки не вправе брать дополнительную плату за нее в виде соответствующих комиссий". Этот принцип касается обслуживания тех самых ссудных счетов, которые не являются банковскими счетами и используются только для отражения операций по предоставлению заемщикам и возврату ими кредитов в соответствии с заключенными ркдитными договорами. Открытие и обслуживание ссудного (кредитного) счета не является самостоятельной банковской услугой, а значит, не должно оказываться на платной основе.

"К числу наиболее распространенных незаконных комиссий, которые заемщик вправе потребовать обратно у банка, относятся комиссия за расчетно-кассовое обслуживание, комиссия за зачисление и снятие денежных средств, комиссия за рассмотрение и/или за выдачу кредитных средств, ежемесячная комиссия за ведение ссудного счета, комиссия за подключение к программе добровольного страхования,— поясняет Максим Лавров.— Указанные виды комиссий нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации не предусмотрены, следовательно, включение в договор условия об оплате данных видов комиссий нарушает права потребителей. В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными".

Однако брать кредит, будучи уверенным в незаконности комиссий, с надеждой вернуть их в суде, не стоит, считают банковские специалисты. "Стратегия получения ипотечного кредита, включающего спорную комиссию с расчетом дальнейшего возвращения уплаченной комиссии в судебном порядке неоправданна,— поясняет заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка "Петрокоммерц" Дмитрий Шапочкин, — так как банки внимательно следят за судебной практикой и, как правило, не устанавливают комиссий, которые заведомо должны будут возвратить в случае судебного спора". Поэтому доказать свою правоту будет гораздо сложнее, чем кажется.

По материалам IRN.ru