Риэлтор за границей. Особенности профессии.
Есть желание и возможность купить или продать недвижимость, что делать, с чего начать? На помощь приходят риэлторы. Риэлтор – посредник между покупателем и продавцом, знающий рынок, «тонкости» проведения сделок, а также осуществляющий психологическую поддержку клиентам.
В России к риэлторам относятся, в большинстве своем, с недоверием. Скорее всего, это связано с громкими делами о «черных реэлторах», отсутствием законодательной базы, регламентирующей деятельность риэлтора, а также менталитетом русского народа.
Российский риэлтор – это «многостаночник», в обязанности которого входит весь процесс сделки от знакомства Покупателя и Продавца до подготовки и заключения договора. Это все у нас, а давайте теперь посмотрим, как работают риэлторы за границей.
Америка:
Рынку недвижимости США более 100 лет, тем самым риэлторский бизнес является самым развитым в мире. За деятельностью мелких и крупных брокерских контор следит Национальная ассоциация риэлторов (НАР). НАР занимается вопросами стандартов работы, этики риэлторов и их обучения.
Без образования стать посредником в США не получится, новичок должен пройти обязательные курсы (pre-licensing corses). В зависимости от штата объем и продолжительность курса может быть разная, в среднем 40–60 академических часов. По окончании нужно сдать платный экзамен. Лишь пройдя курсы и сдав экзамен (нужно ответить минимум на 70% вопросов), можно получить лицензию. Вообще лицензию можно получить несколькими способами – первый способ – это курсы, второй – это обучение по риэлторской специальности в университете. Обновлять лицензию надо каждые 2 года.
В Америке существуют понятия агент по недвижимости и брокер. Лицензия агента распространяется на определенную зону. Получив лицензию, агент отправляется работать на брокера – владельца агентства недвижимости. В США нельзя работать независимым риэлтором. Вообще система такова, что несет ответственность за сделки брокер. Но имея на руках действительную лицензию агента и отработав по ней 2 года, можно пойти дальше — получить уже брокерскую лицензию и открыть свое дело. Лицензия в Америке ограничена границами штата, где зарегистрирован риэлтор.
Быть риэлтором в Америке дорого:
- Курсы риэлтора платные — $400 — $500 в зависимости от штата и компании, предоставляющей курсы.
- Экзамен на получение лицензии риэлтора платный: $50 — $100.
- За полученную лицензию тоже придется платить — $131 за два года.
- Регистрация по меcту работы стоит около $100.
- Cтраховка профессиональной деятельности риэлтора (Errors & Omissions Insurance). Она обязательна и защищает от ошибок. Если риэлтор совершает оплошность, его судят за непрофессионализм, что чревато санкциями. Такая страховка покроет штрафы.
- Членство в профессиональных организациях тоже оплачивается — $269 за год.
- Доступ к мультилистинговой системе (МЛС) платный — более $100 за квартал.
МЛС — национальная база данных по недвижимости. Подписка дает право размещения объявлений. Без МЛС невозможно представить работу риэлтора в США.
Комиссия американских риэлторов в настоящее время составляет 5% стоимости недвижимости, причем эта сумма делиться между риэлтором продавца и риэлтором покупателя. В свою очередь, агенты по недвижимости делятся с брокером (организацией) на которую они работают, что составляет от 15% до 40% комиссии.
В США проводятся только сделки по купле-продаже, при этом риэлтор со стороны покупателя подготавливает предложение о цене. Его сначала подписывает покупатель, после чего документ передается на рассмотрение продавцу. Только после подписи продавца начинается работа по созданию договора купли-продажи Real Estate Purchase contract. В обязанность риэлтора входит открыть в банке Escrow трастовый счет, на который перейдут деньги покупателя до закрытия сделки.
Вообще, деятельность по операциям с недвижимостью строго разграничена: нотариусы, юристы проверяют чистоту сделки, подготавливают необходимый пакет документов, проверяют лицензию агентства, в обязанности риэлтора входит только найти покупателя/продавца и обговорить все условия сделки. Все расходы по оформлению недвижимости доходят до 10% от стоимости сделки, но они того стоят.
Европа
В Европе, что покупатели, что продавцы недвижимости привыкли пользоваться услугами риэлторов, адвокатов.
Возьмем Германию. В Германии риэлторы бывают двух типов:
- Представители продавца (90%)
- Представители покупателя (10%)
Представители продавца работают только с несколькими своими объектами, на которые они имеют право продажи от владельца. Недвижимость в Германии продается только по эксклюзивным договорам.
Представители покупателя, работают с другой стороны, предоставляют интересы покупателя. Дают объективную оценку объекту и помогают выбрать жилье необходимое Вам, ведут переговоры с продавцом и помогают решить вопросы с банком.
Также как и в США, агенту по недвижимости необходимо пройти специальные курсы, сдать экзамен и получить лицензию.
Сумма комиссионных находится в довольно широком диапазоне от 3 до 10%. (В соседней Австрии на законодательном уровне закреплен размер комиссионных, который не может превышать 3,6% от общей суммы сделки.) При чем действует негласное правило для агентов по недвижимости: величина комиссионных будет больше в случае относительно невысокой стоимости реализуемой недвижимости и наоборот.
Договор купли-продажи готовит нотариус. Нотариальный договор довольно объемный и занимает в среднем 15 страниц. После подписания договора оплату за квартиру переводят на трастовый счет нотариуса до внесения покупателя новым владельцем. После утверждения договора нотариусом, нового собственника вносят в Поземельную книгу. Доступ к Поземельной книге есть только у нотариусов и у соседей, если они собираются строить дом, граничащий с Вашим.
В Финляндии, также необходимо получить риэлтерскую лицензию LKV. Экзамены довольно сложные, необходимо знать свод законов, касающейся деятельности риэлтора (около 1000 страниц), а также так называемые «правила хорошего тона» или «этические нормы риэлтора» — практическое руководство, издаваемое и корректируемое ежегодно госслужбами, контролирующими риэлтерскою деятельность в Финляндии. Достаточно, если в офисе есть хотя бы один работник с такой лицензией (если компания имеет несколько офисов, то такой лицензиат должен быть в каждом офисе).
Договор на продажу недвижимости эксклюзивный и заключается только с одним агентством недвижимости. После получения квартиры или дома на продажу ее данные публикуются на двух крупнейших порталах недвижимости в Финляндии: ETUOVI и OIKOTIE. Средняя комиссия риэлтора в Финляндии составляет 4% от цены объекта, это довольно внушительная сумма.
Бывают случаи самостоятельной купли-продажи объекта, но они единичные:
- Во-первых, риэлтор владеет для привлечения клиентов гораздо большим арсеналом средств. Это и своя база данных, и реклама в печатных изданиях, которая существенно дороже, чем реклама на порталах, и реклама в офисах, и прямые рассылки.
- Во-вторых, хороший риэлтор — это профессионал, умеющий продавать именно недвижимость. Эта работа требует не только прикладных знаний по тому или иному объекту, но и знания человеческой психологии, умения общаться и убеждать.
- В-третьих (возможно, это главное), финский покупатель недвижимости недоверчив.
Платит агенту за работу продавец, для покупателя логично и выгодно пользоваться услугами агентства. По закону риэлтор несет финансовую ответственность за достоверность предоставленной покупателю информации, а не только за предоставление информации, которая могла бы оказать влияние на решение покупателя. Это, несомненно, заставляет риэлтора относиться к своему делу с повышенной ответственностью, а покупателя и продавца – обращаться к его услугам.
Координацию и контроль деятельности агентов по продаже недвижимости Испании осуществляют профессиональные организации риэлторов. Чтобы стать лицензированным агентом по продаже недвижимости (A.P. I.s или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), которые входят в профессиональную лигу, как архитекторы или юристы, должны иметь университетский диплом и сдать соответствующие экзамены. Они получают государственную лицензию, которая дает право вести практику. Лицензированные агенты по продаже недвижимости в Испании являются основными специалистами, занимающимися покупкой и продажей недвижимости, и испанцы традиционно пользуются их услугами.
За свои услуги риэлторы Испании берут от 1,5% до 5% от стоимости недвижимости. Комиссию чаще всего платит продавец. Для недорогих объектов размер комиссии фиксированный — обычно 6 тыс. евро. Для сделок с новостройками комиссия ниже, чем для сделок с вторичным жильем.
Покупатель незнакомый с процедурой оформления сделки (нотариальное заверение, регистрация, получение регистрационного номера N.I. E. и т.п.), должен обратиться либо к лицензированному агенту по недвижимости (A.P. I.), либо к испанскому юристу. Лицензированные агенты предоставляют услуги обеим сторонам, участвующим в сделке. Покупателю предоставляется разработанный маркетинговый план, который представляет его недвижимость в наилучшем виде в печатных средствах массовой информации и Интернете в Испании и за рубежом. Агентство также предоставляет список квалифицированных покупателей недвижимости. Покупатель получает широкий выбор объектов недвижимости, список которых ежедневно обновляется.
Из моего обзора хотелось бы отметить положительные моменты зарубежной практики:
- однозначно необходим закон по регулированию риэлторской деятельности;
- оплата риэлторских услуг должна быть из кошелька продавца;
- эксклюзивные договора на продажу недвижимости;
- научиться взаимно доверять, объединяться и совместно работать в интересах своего клиента.
Надеюсь, моя статья расширит кругозор наших читателей.
Автор статьи:
Добавление комментария