Вложение в жилье: переломный период

4 марта 2016г.

Кризисное состояние экономики спровоцировало временное затишье на рынке частных вложений в недвижимость. Инвесторы стали дольше принимать решение. Об ожидаемых ценах, об опыте, накопленном в кризисные годы, о поведении частных инвесторов БКН.РУ рассказали ведущие специалисты рынка недвижимости.

Притаиться или раскачаться

Начало 2016 года эксперты считают неудачным для вложений в недвижимость. «Нынешний экономический кризис снизил инвестиционные амбиции граждан, – объясняет Петр Буслов, руководитель аналитического центра „Главстрой-СПб“. – На петербургском рынке сейчас существует явный переизбыток предложения».

В кризис остается угроза «заморозки» новых проектов и несостоятельности застройщиков, а потому на рынке присутствует страх инвестирования денег в новостройки. Некоторые специалисты советуют повременить с вложениями для перепродажи и ждать снижения цен, отмечают сложность заработать и на перепродаже вторичной недвижимости. Жилье в центральной части города по-прежнему для инвестиций предпочтительней, чем в спальных районах или пригородах. Эксперты рекомендуют вкладывать средства в недвижимость для сдачи в аренду.

По данным опроса Национального агентства финансовых исследований, проведенного в декабре 2015 года, вложение денег в покупку недвижимости считают выгодным 69% россиян, надежным назвали его 65% опрошенных. При этом, согласно опросам компании Knight Frank St Petersburg, лишь 8% покупателей на первичном рынке элитного жилья указали инвестиции в качестве основного мотива для приобретения квартиры.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», замечает, что правильно выбранные объекты уберегут инвесторов от финансовых рисков. Они покупают разные объекты недвижимости у разных застройщиков в различных классах – эконом-, комфорт-, либо бизнес-классе – и таким образом минимизируют риски.

Денежный интерес к недвижимости

Эксперты «Группы ЛСР» говорят о важности выбора проекта. Например, крошечная студия за КАД стоит дешевле, чем однокомнатная квартира в комфортабельном жилом комплексе в черте города. Но и дорожать она будет медленнее.

«Существенного снижения цен на рынке ожидать не приходится, сверхприбылей давно уже ни у кого из строителей нет, – говорит Арсений Васильев, гендиректор ГК „Унисто Петросталь“. – И неоправданное снижение цен, как раз наоборот, может быть исключительно демпинговым инструментом, который на рынке недвижимости чаще всего носит небезопасный для покупателя характер при продаже строящегося жилья. Здесь мы, конечно, говорим о рублевых ценах. Полностью избежать роста цен не удастся, но, на наш взгляд, это увеличение будет ниже инфляции. Несмотря на то что в целом рост рынка замедлился, всегда будет присутствовать такой фактор ценового роста, как этап строительства, который позволит сохранить вложенные денежные средства».

Сложившаяся ситуация осложнила процесс накопления денег и получения ипотеки. Специалисты наблюдают снижение реальных цен по сделкам на 10–15% по некоторым типам объектов и заостряют внимание на правильном определении цены.

«Сейчас активность инвесторов не столь заметна, но это затишье временное. Полагаю, скоро игроки рынка будут наблюдать новую волну валютных покупателей, – поясняет Игорь Оноков, гендиректор девелоперской компании „Леонтьевский Мыс“. – Как правило, такую категорию клиентов интересуют наиболее ликвидные квартиры. Если говорить о массовом сегменте, то это студии и недорогие однокомнатные квартиры. На рынке премиального жилья среди инвесторов наиболее востребованы варианты в бюджете до 15 млн рублей. Чаще всего приобрести хотят не очень большие квартиры с одной или максимум двумя спальнями. В нашем проекте мы не продаем квартиры в рассрочку, чтобы избежать покупки жилья с инвестиционной целью для последующей сдачи в аренду или продажи. В первую очередь мы делаем это для будущих жителей дома, которым вряд ли понравится неопределенное соседство рядом».

Кто самый сметливый?

Портрет частного инвестора все время меняется.

В 2013–2014 годах образ постепенно менялся в сторону омоложения. В 2015 году на сцене уже другой герой.

«Как правило, это люди среднего возраста, обладающие относительно небольшими сбережениями, – рассказывает Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости „Группы ЛСР“ на Северо-Западе. – Они плохо разбираются в механизмах финансового рынка, но понимают, что деньги, оставленные „под подушкой”, со временем обесценятся. ПИФы и бизнес они считают излишне рискованными. Недвижимость считается выгоднее, поскольку, если ее сдавать, то доход можно получать ежемесячно. Кроме того, она растет в цене“.

Не зная брода

„Кораблю, который не знает, куда плыть, ни один ветер не будет попутным“ – хороший совет от римского философа Сенеки всем, в том числе и частным инвесторам. В нестабильном экономическом положении информация ограничена или неопределенна.

„Кризис на рынке недвижимости заставляет инвесторов быть осторожными, спрос сжимается, предложение не уменьшается, и, как следствие, это приведет к снижению цены, – замечает Юрий Сергеев, гендиректор АН „Динас“. – В последние годы популярной стратегией инвестирования была покупка квартиры на этапе строительства и продажа ее либо на завершающем этапе, либо при получении собственности. Сама эта схема имеет право на существование и сейчас. Но, конечно, с поправкой на то, что есть вероятность: купив любой вариант сегодня, к завершению строительства будешь продавать его дешевле. Вторая схема, опять же существующая давно, – это срочный выкуп квартир. В сложный экономический период всегда есть категория клиентов, срочно нуждающихся в деньгах и готовых продавать свое жилье со скидкой“.

Действительно ли инвестирование в недвижимость всегда выгодно? На это счет мнения расходятся. Одни считают, что это не беспроигрышный вариант. Здесь легко ошибиться и потерять все. Не получится и двойной доход: и рента, и увеличение стоимости. Риски сложно проконтролировать. Другие придерживаются мнения, что вложения всегда принесут доход. Третьи считают, что именно во время кризиса далеко не все могут получить прибыль, вкладывая в жилье.

«Говорить о каких-то новых возможностях по инвестированию на рынке недвижимости я бы не стал, – рассуждает Юрий Сергеев. – Много лет наиболее интересный сегмент – покупка квартир на первичном рынке, правда, он и один из самых рисковых. Здесь не только риск падения цены, но и риск банкротства застройщика надо принимать в расчет. В такие непростые времена застройщики, не слишком известные на рынке, на ранних сроках строительства вынуждены демпинговать и предлагать очень „вкусные” цены. После сдачи дома, даже с учетом снижения рынка, продажа таких квартир может принести хороший доход. Другой возможностью является покупка квартир в нераскрученных районах, имеющих большой потенциал роста“.

По мнению экспертов, покупатели строящегося жилья, во время кризиса 2008–2010 годов придерживавшиеся выжидательной позиции, сохранили средства и получили прибыль. «Инвестиции в недвижимость никогда не были рискованными, – полагает Игорь Оноков. – Наоборот, именно этот актив наиболее надежный во времена всех кризисов. У россиян есть опыт кризиса 91-го, 98-го, 2008-го и нескольких промежуточных. У клиентов срабатывает „историческая память”, и в условиях курсовых колебаний и политической нестабильности покупку жилья они воспринимают как надежный инструмент вложения средств и их защиты от инфляции. Покупатель дольше принимает решения, но не отказывается от покупки недвижимости совсем“.

Источник: БКН.РУ